15.82億元！日前，華潤(rùn)系包攬了鄭州高鐵站東廣場(chǎng)8個(gè)商業(yè)地塊。這也是繼2016年，高鐵站片區(qū)收獲寶能系“千億計(jì)劃”后，拿下的又一宗超級(jí)大單。
鄭東高鐵商圈呼之欲出，或在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)以立體交通樞紐為中軸的商業(yè)生態(tài)圈。不過(guò)，華潤(rùn)僅是搶灘者之一，無(wú)論是先發(fā)入局的綠地、海馬、永和、匯藝、升龍、寶能等，還是外場(chǎng)躍躍欲試的丹尼斯等商企，大佬的“分餐故事”與醞釀中的對(duì)手戲才剛剛開(kāi)始。
15.82億“地票”，華潤(rùn)鯨吞鄭州高鐵站片區(qū)8塊商服用地
靴子落地，鄭州東站東廣場(chǎng)片區(qū)8塊核心商服用地，被華潤(rùn)系一次鯨吞。
6月5日，消息一經(jīng)公布即在業(yè)內(nèi)傳遞了深度震感。
據(jù)了解，此次華潤(rùn)置業(yè)聯(lián)合河南省鄭州新區(qū)建設(shè)投資有限公司所購(gòu)的8宗商用地塊，均以起始價(jià)成交。使用權(quán)面積合計(jì)112208.2平方米（約168.3畝），總金額15.82億元。
上月末，8宗地塊拍賣在首拍時(shí)還曾出現(xiàn)波瀾，三塊流拍、三塊暫停、兩塊成交。競(jìng)拍結(jié)束后，官方宣布全部無(wú)效，擇日另拍。鄭州市公共資源交易中心（鄭州市招標(biāo)局）對(duì)此回應(yīng)為，“系網(wǎng)絡(luò)故障導(dǎo)致拍賣中斷”。由此，在5日上午完成了重新出讓。
華潤(rùn)新入手的168.3畝商服用地，含金量幾何？
這從兩個(gè)維度也許能得到注解：其一，華潤(rùn)完成了在鄭州東站東廣場(chǎng)中央景觀軸的西南側(cè)卡位，相比其在二七廣場(chǎng)所獲邊緣區(qū)位（華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)悅府、華潤(rùn)大廈等），顯然不是一個(gè)層次。
其二，近兩年，華潤(rùn)不斷在鄭州為國(guó)內(nèi)第二個(gè)“新時(shí)代廣場(chǎng)”吹風(fēng)。不同于傳統(tǒng)商圈的萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯，這一國(guó)內(nèi)頂級(jí)shoppingmall更適于城市中心商務(wù)區(qū)生存，品牌結(jié)構(gòu)從頭到腳、業(yè)態(tài)布局從內(nèi)向外，凸顯一個(gè)特征：貴。比如，華潤(rùn)“時(shí)代廣場(chǎng)”的首店，是在上海的陸家嘴。
一語(yǔ)概括，大佬自帶超級(jí)商業(yè)體誠(chéng)意而至，精準(zhǔn)契合了高鐵站片區(qū)“建商圈、樹(shù)標(biāo)桿”的剛需。
公開(kāi)信息顯示，東廣場(chǎng)片區(qū)的規(guī)劃是地下三層建筑，地面將是花園式中軸景觀，七里河與東風(fēng)渠交叉口也在此交匯。龐大的地下工程在3年前已經(jīng)開(kāi)工投建，負(fù)一層則與高鐵站、鄭州汽車站、公交場(chǎng)站分別設(shè)立一處人行聯(lián)絡(luò)通道，實(shí)現(xiàn)人流的集散和零換乘狀態(tài)。未來(lái)，行人在高鐵站西廣場(chǎng)可通過(guò)地下通道，實(shí)現(xiàn)東西廣場(chǎng)全面互連，穿行東廣場(chǎng)和東三環(huán)不是夢(mèng)。
此外，另?yè)?jù)此前國(guó)土部門的供地明細(xì)情況顯示，鄭州東站東廣場(chǎng)仍有大批商服用地等待釋放。僅僅去年，就有近30塊、500多畝土地在掛牌出讓。因而，“東廣場(chǎng)”分餐盛宴僅是一個(gè)開(kāi)始，丹尼斯、保利等新大佬的場(chǎng)外候票也同樣值得期許。
擁獨(dú)特資源稟賦，高鐵商圈引多方資本熱逐
華潤(rùn)只是開(kāi)餐前追上桌的分享者之一。此前，正商、寶能、碧桂園、楷林、國(guó)控等大佬已紛紛落座。近些年來(lái)，鄭州高鐵站東廣場(chǎng)片區(qū)的開(kāi)發(fā)，正被一缸缸資本鋼水輪番澆灌，極為燙手。
比如為鄭州許下“千億計(jì)劃”的寶能，在去年11月，于東廣場(chǎng)片區(qū)已經(jīng)提走了8塊商服用地，并敲定了多宗超高建設(shè)項(xiàng)目：369米的寶能國(guó)際金茂中心，2棟240米超高層、1棟150米高層土地。從而，推高了鄭州新的天際線。
從入局者來(lái)看，從央企到地方國(guó)有、民營(yíng)資本，多數(shù)實(shí)力不菲。鄭州高鐵站正在被打造為國(guó)內(nèi)高鐵樞紐商圈新樣本。
“鄭州高鐵站的前瞻性規(guī)劃與功能設(shè)計(jì)，決定其獨(dú)有性?！编嵵菔幸晃簧虡I(yè)專家分析說(shuō)。
十余年前，中國(guó)打響了高鐵建設(shè)大戰(zhàn)的第一槍，并逐步確定了鄭州構(gòu)建“米”字形高鐵樞紐的獨(dú)有稟賦。2009年，鄭州市相繼出臺(tái)了《關(guān)于鄭州市綜合交通樞紐核心區(qū)城市設(shè)計(jì)的公示》《鄭州市綜合交通樞紐地區(qū)控制性規(guī)劃》，鄭州東站地區(qū)建設(shè)大戰(zhàn)的帷幕正式拉開(kāi)。
本報(bào)記者注意到，鄭州高鐵東站與上海虹橋站、西安北站、杭州東站、武漢站等遠(yuǎn)離市區(qū)的新建高鐵樞紐商圈所不同，從鄭州東站落地就位于鄭州東三環(huán)內(nèi)，擁有鄭東新區(qū)核心成熟配套。
這幾乎是國(guó)內(nèi)最發(fā)達(dá)的高鐵樞紐，“3~6”小時(shí)可達(dá)國(guó)內(nèi)幾乎所有經(jīng)濟(jì)核心城市。除了沒(méi)有水路，鄭州東站幾乎囊括了所有交通工具與方式，并因30分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)而實(shí)現(xiàn)陸空交通的高效鏈接。
不僅如此，這里承載了河南多項(xiàng)國(guó)家政策紅利。如鄭州自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)、電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)等，與之不斷兼容，并釋放疊加效應(yīng)，使之總部經(jīng)濟(jì)集聚迅速成為現(xiàn)實(shí)。
從目前來(lái)看，鄭州東站將成為當(dāng)前鄭州中高端寫字樓密集度最高的“林區(qū)”，鄭州東站商圈的輪廓與氣質(zhì)漸成。如在鄭州東站西廣場(chǎng)片區(qū)，僅綠地系就有“雙子塔”地標(biāo)（鄭東綠地中心）、原盛國(guó)際、綠地之窗、新都會(huì)，還有嘉億東方大廈、永和宇宙星、建正東方中心、凱利國(guó)際中心、楷林IFC、正商和諧大廈等，片區(qū)內(nèi)的中高端寫字樓近50座。甚至不少單座樓宇，可抵中西部一個(gè)中等規(guī)模開(kāi)發(fā)區(qū)的稅收貢獻(xiàn)力。
商務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速集聚，為鄭州東站帶來(lái)了充沛的中高端客流。同時(shí)，也觸發(fā)了片區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速初始化。當(dāng)前，已建成的海匯中心、正大樂(lè)城、匯藝銀河里、升龍站前廣場(chǎng)、永和i89已陸續(xù)開(kāi)業(yè)，后續(xù)還將有綠地·天空之城（綠地中心南塔商業(yè)）、海匯中心2期等不斷落地。
商務(wù)高地遭遇商業(yè)低谷，顯“白領(lǐng)大食堂”式尷尬
盡管資本不斷加碼，鄭東高鐵站商務(wù)高地漸成，但從目前的商業(yè)成色而言，并不理想。
記者注意到，已陸續(xù)在鄭州東站周邊開(kāi)啟運(yùn)營(yíng)的零售商業(yè)項(xiàng)目，既無(wú)在局部市場(chǎng)釋放出足夠的品牌號(hào)召力，更未完成商業(yè)形態(tài)定型與市場(chǎng)定位。甚至，無(wú)一家完成整體招商，空鋪率居高。
記者探訪現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，擁有中原第一座近2000平方米的雙曲面巨型天幕，人稱“鄭州世貿(mào)天階”的匯藝銀河里，雖然因一段求婚視頻在抖音上躥紅，迅速成為“網(wǎng)紅勝地”，鄭州目前最大的coco奶茶店也在此剛剛開(kāi)業(yè)，但這里除了夜間人流量激增外，白天各個(gè)商鋪門店門可羅雀。而招商品牌也大多為飲食類，比如嘿糖、coco、每一天便利店、太平洋咖啡、小龍坎等餐飲類行業(yè)，購(gòu)物門店業(yè)態(tài)目前只有國(guó)際名品奢尚街等少數(shù)高端購(gòu)物店鋪。
與之相距百米之遠(yuǎn)的升龍站前廣場(chǎng)，盡管商場(chǎng)建有五層，但目前只有四樓的電影院和KTV呈開(kāi)業(yè)狀態(tài)，其余樓層無(wú)論是從招商還是裝修，在記者探訪時(shí)都處于停滯狀態(tài)。
記者注意到，人流量目前比較穩(wěn)定的是正大樂(lè)城商場(chǎng)，擁有地上4層、地下1層，定位于打造集餐飲、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)等功能于一身的商業(yè)綜合體。目前諸如耐克、阿迪、kappa等知名品牌也陸續(xù)入駐，負(fù)一樓保稅國(guó)際超市業(yè)已開(kāi)業(yè)，三樓、四樓分別是餐飲和電影院配套，但是每一樓仍可見(jiàn)有鋪位等待招商填補(bǔ)，招商電話也鋪滿每個(gè)樓層，
一路向南，作為海馬集團(tuán)在鄭州打造的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，歷時(shí)4年斥資百億的海匯中心，盡管已于去年9月開(kāi)業(yè)迎客，除了有三樓的流量擔(dān)當(dāng)海底撈之外，其他樓層店鋪日間流量有限。從現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)路牌上看到，目前已招商入駐的有優(yōu)派光影影城、瓦庫(kù)、十里洋場(chǎng)、金寶貝早教、Snug法式料理、大秦地、阿海小館、四小姐的家、奇境GinSPA等品牌，一樓則多是便利店和餐館，這也迎合了其“城市會(huì)客廳”的定位。不過(guò)，這與其早先宣傳要打造包括1條商業(yè)步行街、2棟星級(jí)酒店、6棟甲級(jí)寫字樓和1棟企業(yè)會(huì)所在內(nèi)的商業(yè)綜合體，差距明顯。
商務(wù)高地與商業(yè)低谷的悖論，正在鄭州東站西廣場(chǎng)上演。
對(duì)該片區(qū)已存在的購(gòu)物中心或商業(yè)街經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，有多位業(yè)內(nèi)人士?jī)H評(píng)價(jià)，“那里目前只是附近寫字樓白領(lǐng)們午間吃飯、休息的大食堂”。
商圈成熟或還需8年，東西廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)將成破題關(guān)鍵
“聚攏了足量的高質(zhì)企業(yè)與精英階層”，鄭州東站商圈的未來(lái)可期。這是受訪的多位參與企業(yè)與潛在參與者一致共識(shí)。但現(xiàn)實(shí)中，西廣場(chǎng)片區(qū)諸多商業(yè)體當(dāng)下差強(qiáng)人意的表現(xiàn)，又不得不讓人對(duì)此商圈的成立抱以審視的態(tài)度。
誠(chéng)然，任一商圈的成熟，不僅需要高密度的客流，還需豐富的商業(yè)要素的沉淀。比如，要培育消費(fèi)者選擇“新歡目的地”，時(shí)間成本也是其中關(guān)鍵一項(xiàng)。
在上海貝茲資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理謝濤看來(lái)，鄭州東站西廣場(chǎng)片區(qū)商圈
化發(fā)育的硬傷，是多數(shù)商業(yè)物業(yè)資源在按地產(chǎn)商的思維操盤。
他表示，東站地區(qū)相對(duì)偏高的土地成本，導(dǎo)致很多項(xiàng)目整體投入偏大。不少開(kāi)發(fā)商為盡快回籠資金，減少了對(duì)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與投入。此后，由于缺少專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，遲遲難以找準(zhǔn)正確的市場(chǎng)打開(kāi)方式，進(jìn)而形成了無(wú)期限“空耗”。
此言不虛。當(dāng)前，西廣場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)體多在5萬(wàn)平方米以下，高大上的寫字樓叢林里，知名商業(yè)企業(yè)入駐稀少，這包括購(gòu)物中心、超市、便利店、娛樂(lè)服務(wù)等。即便是正大樂(lè)城，樓下底層臨街商鋪的小面館，也決定了它的實(shí)際發(fā)育成色。唯一可圈可點(diǎn)的，反而是海底撈等幾家餐企，但顯然難在偌大的商業(yè)區(qū)位中擔(dān)當(dāng)核心引流器。
另有業(yè)內(nèi)人士透露，西廣場(chǎng)某商業(yè)體在啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)后，其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的核心崗位頻頻離職。甚至，連總經(jīng)理的人選都是剛剛“補(bǔ)”上的。
足見(jiàn)，一個(gè)商圈的形成，不是單靠高凈值人群流量、眾多高質(zhì)公司的集聚就能完成的。事實(shí)上，商業(yè)綜合的體量與密度、商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富度、國(guó)內(nèi)外品牌匯集進(jìn)駐量等，都是商圈化生態(tài)的基礎(chǔ)要素。并且，更需不同類型的購(gòu)物中心、百貨、超市等各類商店完成聚集，產(chǎn)生實(shí)際的規(guī)模效應(yīng)與輻射能力。
“年均交易50億元以上，是鄭州東站能否形成商圈最直觀的KPI（指標(biāo)）?！钡つ崴辜瘓F(tuán)百貨事業(yè)部副部長(zhǎng)薄濤稱，西廣場(chǎng)商業(yè)體集群整體發(fā)育遲緩，原因不只是現(xiàn)有物業(yè)條件的問(wèn)題。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)零售業(yè)能創(chuàng)造并駕馭新型業(yè)態(tài)，適用于高鐵商圈、高密度商務(wù)區(qū)門店，本就稀缺?！疤爬锼闶遣俦P高密度核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿。那么，如是將它拿到高鐵站商圈，是否一定成功？”
不過(guò)，鄭州東站片區(qū)能夠打通地下網(wǎng)絡(luò)，不但解決了東、西兩大廣場(chǎng)的割裂，更施以高效鏈接，這給了投資者、零售商鼓勵(lì)和希望。
可比案例是日本新干線上的京都車站，這是當(dāng)?shù)刈钪饕拇笮托蓍e購(gòu)物中心、聚會(huì)場(chǎng)所之一。車站大樓就是一個(gè)架在火車站上的商業(yè)綜合體，23萬(wàn)方的體量被注入了包括五星級(jí)酒店、大型百貨商店、劇院、商業(yè)街、廣場(chǎng)、空中花園等公共空
以及停車場(chǎng)等綜合要素。此外，還有目前世界長(zhǎng)度最長(zhǎng)、高度最高的半室內(nèi)空中連廊。
“國(guó)內(nèi)沒(méi)有高鐵商圈成熟案例，鄭州已是先行者。也許未來(lái)，鄭州方案將成為國(guó)內(nèi)構(gòu)建高鐵商圈的新標(biāo)桿?！敝x濤認(rèn)為，發(fā)達(dá)的地下通道，不僅解決鐵路線對(duì)商圈的割裂，為地上商業(yè)體的集群提供便捷鏈接，同時(shí)，還為地下商業(yè)業(yè)態(tài)的生長(zhǎng)提供了土壤。但是，商圈化定型仍需8年之久，如國(guó)貿(mào)360鄭東購(gòu)物中心（綠地新都會(huì)）、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、綠地天空之城等大型商業(yè)項(xiàng)目的落成，進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)。
